Les investissements dans la pierre-papier font partie des placements immobiliers locatifs, sans dispositif de défiscalisation, sécurisés. Parmi eux, on distingue la SCPI de déficit foncier, qui offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers à long terme. Mais comme on n’est jamais mieux servi que par soi-même, il est préférable de créer sa propre SCPI déficit foncier. Mais comment ?
La création d’une SCPI déficit foncier
En général, la création d’une SCPI exige tout d’abord l’établissement d’un contrat, de type société, entre deux ou plusieurs personnes. Ces derniers sont ceux qui choisissent de s’unir pour exercer une activité, en l’espèce immobilière. Pour que ce contrat soit valide, selon la loi, il faut que tous les associés aient la volonté d’agir dans un intérêt commun, et sur un même pied d’égalité pour participer aux bénéfices comme aux pertes. Ils doivent aussi, lors de la création d’une SCPI, avoir consenti de manière libre et éclairée. Dans tout cela, le contenu du contrat doit être licite et certain.
En outre, pour que la SCPI soit effective, les associés doivent obligatoirement réaliser un apport afin de constituer le capital social. Cet apport peut être en numéraire, en nature ou en industrie, dont la somme ou la valeur, est limitée par la loi. Par ailleurs, la loi impose que les statuts soient rédigés par écrit, et qu’ils contiennent obligatoirement certains éléments. Enfin, la SCPI peut fonctionner, juridiquement, après avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Pour la suite, étant donné que les SCPI doivent être cadrées, elles sont alors obligatoirement réglementées par :
- le Code civil (articles 1832 et suivants)
- le Code monétaire et financier (articles l.214-50 à l.214-46-85)
- le règlement général de l’AMF (articles 422-1 à 422-46-2)
- la directive AIFM
Toutes ces lois sont pour la protection de ce qui entoure la SCPI, à savoir, les investisseurs, les locataires, mais aussi la société, elle-même. En effet, par exemple, les rapports annuels sont exigés par loi, afin que les investisseurs soient informés sur les performances financières de la SCPI sur l’année, sa stratégie du point de vue de la sélection des biens, mais aussi des locataires.
En général, la SCPI se présente sous plusieurs formes, notamment, SCPI de rendement, SCPI de plus-values, et la SCPI fiscale. La SCPI déficit foncier se cadre dans cette dernière, en investissant dans des programmes à incitation fiscale, afin de distribuer les avantages fiscaux aux associés.
Le principe des SCPI déficit foncier
Il faut savoir, tout d’abord, que les SCPI donnent la possibilité, aux contribuables, d’investir au travers d’une société de gestion française, laquelle gère intégralement l’acquisition, la gestion locative des biens immobiliers. Ainsi, les investisseurs détiennent des parts nominatives, qui rapportent en fonction des loyers issus des locations. En effet, la société de gestion, concernée, achète, par exemple, des immeubles anciens, pouvant être loués, en tant qu’habitations principales ou commerces. Et après l’acquisition, les immeubles doivent intégralement rénover, le principe, c’est d’acheter avec le maximum de travaux. Cela permet de créer du déficit foncier que le propriétaire de parts pourra ensuite déduire de son propre revenu foncier.
