Le Censi Bouvard et le LMNP sont très proches et peuvent se prêter à confusion. Comment faire alors pour distinguer les deux statuts. Quelle relation existe-t-il entre les deux régimes ? Comment profiter au maximum de ces deux dispositifs ? Les réponses dans cet article.
LMNP et le Censi Bouvard : les points communs
Que ce soit pour le Bouvard ou le LMNP, le concept est le même, il s’agit ici de meubler un logement dans le but de le mettre en location. La location meublée consiste à équiper un logement afin de permettre au locataire de s’y installer immédiatement. Il est ainsi obligatoire de fournir des équipements de base permettant au locataire de préparer des repas (four ou micro-onde, réfrigérateur, tables, chaises, luminaire, literie…), d’y vivre et dormir (lit, rideaux, salon…). Le logement doit également respecter les règles de décence.
Les logements éligibles au Bouvard sont les biens neufs en résidence de service (étudiante, affaire, sénior, EHPAD). Ces logements sont également éligibles en LMNP. Toutefois, le LMNP a l’avantage de mettre dans sa liste les biens neufs, hormis les résidences et les biens d’occasion.
Enfin, dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, le LMNP et le Censi Bouvard autorisent, sous quelques conditions, la récupération, sur l’acquisition, de la TVA.
LMNP et le Censi Bouvard : les points de friction
Le LMNP et la TVA présentent néanmoins quelques différences, mais ces différences n’entravent pas les caractères communs de ses deux régimes. La différence réside surtout dans l’avantage que présentent les deux dispositifs. En effet, le Bouvard offre aux investisseurs une réduction d’impôt à hauteur de 11 %, s’étalant sur 9 ans. Cette réduction est reportable sur 6 ans en cas d’excédent et elle est cumulable avec d’autres réductions venant des autres produits de défiscalisation. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien doit faire l’objet d’un bail commercial. Le LMNP, par contre, offre une déduction des frais et charges (taxe foncière, intérêt d’emprunt…) inhérents au bien sur les loyers. En LMNP, il est également possible d’appliquer l’amortissement des mobiliers (meubles et équipements) et de l’immobilier sur une période allant jusqu’à 30 ans.
Le LMNP Censi Bouvard : le lien
Comme il a été dit précédemment, le LMNP et le Bouvard réfèrent tous les deux à une location meublée, il est ainsi possible de profiter à la fois de la réduction d’impôt du Bouvard et du statut LMNP (hors amortissement). Pour accéder à ce dispositif, l’investisseur doit faire des placements dans les résidences de services neufs. Il doit ensuite déclarer ces recettes locatives sous le régime du Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnel. Il est impératif, enfin, qu’il s’engage à louer le bien pour 9 ans à un exploitant via un bail commercial.
Conclusion
En bref, le LMNP Censi Bouvard est un dispositif très intéressant et facile d’accès. Toutefois, avant d’investir, l’emplacement du bien, le budget à disposition, le plan patrimonial sont toujours des critères à prendre en compte.
